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圖為：鬧中取靜的洞庭公館至今未售出

  洞庭公館為何開出天價又自降身價？連日來，記者進行瞭實地探訪。

  記者現場探訪

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  實際上，如果是優秀歷史建築，洞庭公館也就不可能隨意改造翻修瞭。

  "歷史建築"隻是普通老房子



  記者昨日從房管部門瞭解到，掛牌優秀歷史建築的房子如有改造或交易，都要到房管部門審核或備案，洞庭公館這棟房子既非文物也非優秀歷史建築，可以自由買賣。



  2011年，房主花瞭幾百萬元對房子進行整修裝飾，然後開價4500萬元對外出售。楊女士說，現在之所以這麼著急將房子出手，主要是因為這個房子占用瞭大量資金，影響瞭房主其他的投資項目。

  如此古色古香的洞庭公館，究竟有何身世？

內容來自sina新聞

   房主再次掛牌

  武漢市對優秀歷史建築的保護非常嚴格。1993年至今，武漢先後分8批公佈瞭209處優秀歷史建築，其中54處已上升為市級以上文物保護單位。就在今年8月，武漢還頒發瞭首批20處優秀歷史建築保護圖則，包含這些老房子的建築原貌、現狀及修繕復原的圖紙等相關資料，可直接作為設計其維修方案的依據；圖則規范瞭建築產權人、使用人的日常使用行為；圖則中的老建築現狀查勘照片，為主管部門發現和制止損壞建築原始風貌的行為提供瞭依據。

  為何難以賣出

  專業人士揭秘

  交談中，楊女士對於房子的過去不願意多說，但隱約透露出房子的主人是個搞投資的生意人，今年已年過六旬。房主大約在2008年買下瞭這處房子，當時也就是為瞭投資，至於投資時具體花瞭多少錢並不清楚。

  在洞庭街附近，記者找到一傢房產中介，就此進行瞭咨詢。"投資這個房子一定要謹慎。"得知記者來意後，該中介老板表示，他之前也帶過幾個顧客去看洞庭公館，但最終都沒有談攏，"各方面都談得差不多，但房主非要3000萬元，價錢一點都不讓，所以，最終沒有順利成交。"

  該套房源名為洞庭公館，位於洞庭街與天津路交會處，為一棟9室3廳1廚5衛的洋房，建築面積725平方米。房源介紹信息稱，這套天價房地處老漢口，鬧中取靜，還是一套優質學區房，目前價格為3000萬元。"此別墅為歷史見證之物，為以前的租界洋房，位於洞庭街與天津路交會處，步行5分鐘到江灘，周邊有南京路幼兒園、武漢市第一中學、黃陂街小學。"



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-22/07174468477.shtml

  到2012年，這套別墅第二次出現時，以4500萬元的報價驚艷全場，成為輿論關註的焦點，"天價二手房"、"武漢最貴二手房"等名頭順勢而出。

  巨大投入或面臨拆遷風險

  地處漢口核心繁華地段，房子本身有歷史文化價值，為何掛牌幾年仍未成交？大幅降價後，房子能否在短期內成交？

  楊女士還說，2012年以來這套房子一直降價，這是正常的市場行為，"價格太高沒人買得起，就隻能降價瞭"。

  這名中介老板指出，房子太大、總價太高、利率【代書借款一次搞懂懶人包】代書借款-有拆遷風險等原因，使得這處好房子至今未能順利成交。

  房價方面，房子725平方米面積有些大，導致整個房子的總價太高。即便從4500萬降到2800萬元，每平方米的單價也接近4萬元，附近的二手房的價格隻有1萬多元一平方米，差距太大。一套房子售價幾千萬元，有興趣買這個房子的人身價至少要數倍於房子的總價，有這樣實力的人群范圍本身就非常小。而且，有這麼多錢的人還不見得對這樣的房子有興趣。

  不僅如此，巨大的投入也可能面臨拆遷風險。據介紹，周邊不少房子在此之前就已經拆遷過，洞庭公館因為種種原因留存下來。但在考慮花費兩三千萬元買下這處房產時，不少看房者首先想到的是，如果拆遷可能會帶來的巨大損失，"周邊二手房均價僅一萬多元每平方米，就算洞庭公館拆遷價按2萬元/平方米來計算，拆遷賠償也不到1500萬元。

  房子太大也造成瞭出租難。由於兩邊都是幾十層的高樓，洞庭公館的私密性並不是特別好，一般有著億萬身傢的人肯定是不願意住在這裡的。租來經營做生意的話，租金壓力也不小。

  近日，記者與賣房者取得聯系。一名自稱姓楊的女士告訴記者，她是楊姓房主的親戚，受房主委托幫忙出售，隻要有人看房都是由她出面接待。楊女士透露，房子對外公開價格是3000萬元，如果真有購買意向，2800萬元也可以成交。

  洞庭公館在近期再次出現，則是因為這套"歷史豪宅"已自降身價1700萬元，引來不少好奇者連聲驚嘆。

  談及這幾年來房子的出售經歷，楊女士說，房子兩證齊全，自從對外掛牌之後，確實有一些人來看房子，但不少人隻是看看熱鬧，真正有實力、又對房子感興趣的並不多。偶爾有幾個真心實意的買傢，最終因價格談不攏無法最終成交。

  然而，多次重磅登場，卻始終隻有看熱鬧的人。從2010年掛牌至今，該房源無人接手。據瞭解，洞庭公館此次"吐血大甩賣"，為的就是盡快出手。

  周邊多傢中介機構表示，洞庭公館之所以賣高價，是因為它屬歷史建築，始建於1922年，解放後四野和武漢軍區首長曾住過。

  不過記者走訪調查得知，"洞庭公館"這個名字其實是房主後來取的，而且這個打著歷史建築旗號的天價房子，實際上隻是一座"仿古"翻新建築。

  武漢市優秀歷史建築研究所相關負責人介紹稱，據初步瞭解，這套房子既不是名人故居，建築本身又沒有特別鮮明的藝術風格，沒有專門的歷史資料記載，並未列入武漢市優秀歷史建築名單。

  近期，在一些二手房網站上，有著"武漢最貴"二手房之稱的洞庭公館再度進入人們的視野。

  歐式洋樓鬧中取靜

  實際上，這並非洞庭公館首次進入眾人視野。記者瞭解到，早在2010年，該房屋就曾以4000萬元的報價短暫出現在幾個房產交易網站上。當時房子外觀破舊，樓梯和地板都已腐爛，整體"賣相"並不好。

最貴二手房降價1700萬求出手

  租金"對半砍"一般人也難承受

  據瞭解，目前總價3000萬元以上的超級單套大房並不多，雖然在江夏、黃陂等區域，一些項目的"樓王"別墅，出現過一套房三四千萬元的情況，但這類房源數量少，折算下來單價也就兩三萬元左右，其成交量更是屈指可數，天價房在武漢大多有價無市。

  中國指數院華中分院指數總監李國政說，這樣價位的房子即使在北京、上海銷量也很少。另外，天價房潛在需求群體屬於"金字塔尖"的少數人，他們即使出手買房，對房子的建築品質、配套和自然資源要求也極為"苛刻"，很多所謂天價房未必能入其法眼。

  值得註意的是，一些屬於歷史建築的老房子，在產權、用途等方面情況相對復雜，不論是購買還是租用，受到的限制因素較多，這也是影響成交的重要原因之一。

  記者瞭解到，除瞭出售，該套房源同時也可出租。前兩年，年租金報價為400萬元。由於一直沒租出去，現已降到瞭250萬元。雖然租金差不多是"對半砍"，但這個租金水平相當於租戶每月需要支付近21萬元的房費，這顯然不是一般人所能承受的。即使是用來經營酒吧、咖啡館，這裡也顯得偏大，而這一片區的酒吧、咖啡館，大多選址在沿江大道上的老房子。

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